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城市养老地产商业模式研究

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摘要：

我国之所以能够以领跑世界的姿态快速发展，最重要的原因在于社会经济和国家医疗保障制度方面的发展与完善。随着青年人经济压力越来越大，传统居家由子女照顾的养老方式已不能适应目前的发展形势；随着老龄人对精神层面有更多的追求，个人的养老意识也在不断增强，对社会养老居住的观念也有了转变，这些都为养老地产的发展带来了新的契机。

一、城市养老地产发展情况综述

（一）城市养老地产商业模式的概念与政策支持

城市区域建设时以老年人为目标客户群，并为老年群体提供老年大学、老年活动中心、老年康复中心等老年专用设施，满足老年人对卫生间、楼梯等其他特殊需要，其中涵盖老年人所需的所有衣食住行用医娱学等一切物质文化产业。它涉及金融、地产、服务、医疗、保险、旅游等多个领域，以家庭为单位，满足老年人日常护理等刚性需求，同时增加老年人的休闲娱乐及金融理财等方面的需求称为养老型地产。我国作为一个人口大国，截至2018年，65周岁以上人口1.66亿人，占总人口的11.9%；截至2019年，65周岁以上人口1.76亿人，占总人口的12.6%，一年内增加了0.7%，老年人口发展速度加快、数量迅猛增加，2019年老年抚养比为19.6%，较2018年增加8%，预计在2027年我国将进入老年型社会。1996年我国通过《中华人民共和国老年人权益保障法》后，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多。

随着《中国老龄事业发展“十二五”规划》《养老机构设立许可办法》《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》等意见的出台，从中央到地方都将引导社会资本加大开放养老服务市场。根据目前政策适用于养老机构的土地政策：一是划拨用地上建设营利性养老机构可不变更土地用途，但需要补缴土地出让金。二是划拨用地、住宅小区建设非营利性养老机构不增收土地价款，土地使用性质可暂时不做变更。三是农村用地可用于举办非营利性养老服务设施。四是闲置的厂房、医院、搁置的校舍等设施进行改造建设养老服务机构的，可以先建设后进行变更土地使用性质，改造建设方案经政府批准备案后，连续经营一年以上的，五年内不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质可暂时不做变更。五是各地方政策均出台关于对养老机构提供的养老服务征收增值税补贴的政策，并对养老机构从事一线护理服务人员给予补贴和培训。与国有建设用地相比，集体建设用地取得成本相对较低。若能将养老地产开发通过集体土地开发可降低土地成本，集体土地在整体规划设计方面占优势，大范围整体规划提升绿化环境提升养老项目的环境质量，但根据一些城市地方政策及养老地产的必须要求，距离综合性医院不超过一定范围，建议采用医养“一盘棋”的模式，与医疗机构建立合作关系，设立（内设）医疗机构。由于养老用地政策均为试行，为防范政策变动风险，建议开发企业在开发建设养老地产前，就当地有关最新政策及时调研，加强与政府部门的早期沟通，在法律允许的范围内争取最有利的投资条件和政策支持。

（二）城市养老地产发展势在必行

我国执行《计划生育》政策后，我国大多数家庭均是独生子女，持续到2016年全面二孩政策开放而结束，受政策和人口老龄化影响，“四二一”“四二二”家庭逐渐增多。因为传统“养儿防老”的思想，大多数老年人不愿去养老机构养老，更希望居家由子女照顾。目前，选择居家养老占总体的96%。我国独生子女正在面临养老难题，随着父母年龄增长及疾病多发，独生子女同时照顾医院、家、幼儿、单位，却无法顾全，独生子女既要赡养父母，又要养育孩子，各方面压力让他们不堪重负，如何照顾老人成为难题。随着老年人财富的增加和生活观念的转变，越来越多的老年人开始关注生活质量的提高，不愿意与子女生活在一起，越来越多的老人选择独居。随着养老观念的转变，他们也更加重视养老地产，接受度也会逐步提高。而如何满足老年人多样化养老需求，成为现在的社会主要研究方向。自2013年出台的《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》，到2020年，养老服务产品也日趋多样化，市场机制不断完善。随着我国进入快速老龄化阶段，养老房地产的发展提到国家战略高度，养老服务的政策倾向性逐渐增强。随着老人财富的增多和个人养老意识的增强，普通的养老院、养老公寓等养老模式已经不能满足老年人需求，优秀的养老地产项目已经成为老年人的更好选择。当前养老地产商业项目从建筑设计、园林规划到装饰标准等适老化设计还需提升，做到护理、医疗、文体活动、金融、地产、服务、保险、旅游、餐饮服务到日常起居呵护等管家服务方面与品质地产一体化。